深圳投资者开始获利,但表示市场信心远未下降至2008年

深圳报道称,亚祖最近卖掉了深圳平山的一套公寓,套现220万元,这是他2015年年中以230万元购买的两居室公寓之一。

“剩下的一个相当于零成本,房价也不怕再次下跌。

阿祖告诉记者,这是”安全第一,赚钱第二”的原则告诉他,由老投资招待所的哥哥谁有17年的房地产投机经验。

投机者在这波浪潮之后继续向前推进,而前一波浪潮则死于加息。

近年来,加入房地产投机团队的激进新一代最大限度地利用银行贷款来增加杠杆,并在这一轮监管中颤抖。

在这一轮监管中,它们会成为炮灰吗?投资者在兑现Azu的房地产投机方面没有太多经验。2012年,他们手头只有2万元。在Uko的指导下,他们通过信用卡向亲戚借了18万元。由于首付有限,他们只能选择深圳最偏远的平山买房子。他们花了70多万元买了一个,贷款56万元,2015年年中升至150万元。Uko要求Azu尽快卖掉它,获利6.7万元。除了手头的200,000英镑储蓄外,一套被两套所取代。阿苏听说他以15000元/平方米的单价在平山买了一套双人房,总价为230万元。这所房子的哥哥预计五年内会翻一番。

然而,房价只用了一年时间就翻了一番,因为月度供应的压力,加上监管,导致市场下跌。房子的哥哥也建议他卖掉一套,减轻资金压力,等待监管后的机会。

因此,阿祖兹听话地拿出了220万英镑的资金,留下了平山的一套公寓和一套自住的小房子。目前,深圳楼市成交量仍处于调整初期,只要低于市场价12万元,就可以卖出。

手里拿着钱,他不着急。

“房地产市场已经控制了20年,我并不害怕。

”阿祖兹说道。

这是他的建议。飞机不取决于它飞得多高,而是它能否安全着陆。

作为一名教师,我哥哥在2000年开始投机房地产,并经历了房地产市场监管的整个过程。2008年的起伏也让他更加保守。

经过2009年的首次飙升和2010年的调整,深圳的房地产市场一直保持平静。虽然中间有反复的调整和控制,但增减幅度很小。除2011年和2014年上半年略有下降外,2012年和2013年房地产市场一直徘徊在2万元/平方米左右,年增幅不超过10%,让人觉得房地产市场不盈利。

回顾过去,现在有很多机会来描绘房地产市场的底部,但没人预计2015年房价会再次大幅上涨。“3.30”新政策将二手房首付下调至40%,在营业税“5比2”免税期过后,深圳楼市开始飙升。

即使是长期拥有10套套房的高级投资招待所哥哥也不例外。他直到2015年才重新进货。年底,他兑现了一套商品房和一套小产权房,获得了300多万元现金。他还在南山区西丽龙辉云门、雪松梨园和龙祥苑开了3套套房,总价超过300万元。目前的市场价格为380万至400万元,比去年的峰值430万元下降了约10%。他最近卖掉了一台,赚了70万元。虽然市场正在下跌,但他不打算转移其余部分

“主要原因是很难找到地方。我的房子是用30%的首付买的,如果我借别人的房子卖了,要花50%。杠杆率不高,现在不是开始的时候。

“英国兄弟告诉记者,投资房地产投机的最大限制是他找不到这么多地方,因为首先要做的是确保安全。因此,他从来不会买超过500万套房子,如果数量很大,风险就会很大。

目前,该房哥有7套按揭贷款商品房,月供应量6万元以上,4套小产权房,租金能支付大部分按揭贷款,资金压力小。

“现在离2008年的水平还很远。当时,市场完全没有信心。新房子的价格通常减半。没有人接受二手房的出售。现在,如果你愿意降价,你绝对可以以现金的形式出售。

”屋哥说道。

现金流测试现金流已经成为房地产市场监管中对新一代投资者最大的测试。

央视最近曝光的一名深圳白领投资者在两年内用100万元炒掉了5000万元资产。他以父母的名义抵押了房子,并借了亲戚的索引来买房子。他在2015年重复了17次,在2016年重复了4次。现在他因20万元的抵押贷款而坐立不安。

“如果这种情况属实,这就是温州房地产集团早年的经营方法。风险太高,负债率高达80%,但一般来说没有投资者愿意公开表示存在供应中断的风险,因为很容易向相关部门施压,要求其发放管理松散的银行贷款。

“深圳的许多投资者告诉记者,目前的热潮是针对高杠杆投资者的,他们拥有更多房地产和非常紧张的现金流链,从而缓解了每月支付的压力。

据记者了解,目前面临每月按揭还款压力的白领大多是没有房地产投机经验、想拥有两套房产的人,但首付不足。他们都向银行借钱或转移抵押贷款。这些房子在2016年上半年之前开工,没有低于成本价,所以他们不急于出售。

以张先生为例,其在2014年才加入炒房队伍,卖掉龙华世纪春城60平米两房后,以200万的本金,在当年5月买入南山区栖游记88平米,总价230万,一年时间涨到500万元,通过银行转按揭,贷出七成350万元,再减去之前的70万按揭贷款,则有280万元现金,2015年6月又以700万总价买入第二套锦芦花园88平米。以张先生为例。他直到2014年才加入房地产投机团队。在卖掉龙华世纪春城60平米的两居室公寓后,他于当年5月在南山区购买了88平米的公寓,总价为230万元,一年内涨到500万元。他通过银行再融资借了7350万元。扣除之前的70万抵押贷款后,他有280万元现金。2015年6月,他以700万元的总价购买了第二套88平方米的陆瑾花园。

技术在于:首先,买房应该有一个限额,当离婚发生时,离婚就应该发生;第二,买二手房而不是新房子;然后,通过制定较高的评估价格和贷款人的现金流,应尽可能支付20%的首付款和80%的贷款,从而增加杠杆。

现在,张先生的旅行票据已经涨到700万元,第二套已经涨到1300万元。如果他不卖,想买第三套,他可以继续增加抵押贷款,即700万-350万+1300万-700万= 950万,抵押贷款的70%,现金665万元。

然而,由于担心监管,张艺谋没有增加更多抵押贷款,并将负债率保持在50%以下。

目前,张先生手头有四套公寓。除了Xi安的两家,深圳的两家市值2000万元,债务800万元,月供应量5万元。

他告诉记者,现金流相对充足,他手头仍有200万元现金用于每月支付。此外,租金收入为每月8000元。三月和四月的每月付款将不会有问题。他设想,在下一波房地产繁荣时,他可以通过出售一两套来实现财务自由。

根据深圳的官方数据,去年深圳的投资者和贷款比例分别达到40%和60%。深圳是全国房地产和杠杆率最高、现金流测试最大的城市。

现在唯一让张艺谋担心的是,他成立的一只专门从事房地产投机的私募股权基金正面临资金短缺。

张先生认为,组织朋友以资金的形式投机房地产是一种流行的模式,可以达到1: 9的杠杆,即本金1000万元,贷款9000万元,贷款利率10%左右,然后投资1亿元的项目,买卖旧建筑,翻新再出售,每平方米毛利1万元。

然而,自去年以来,深圳出台了严厉的政策来打击房地产投机。例如,房产证不能分为证书,工厂因更换公寓而受到严厉处罚,基金不能再投资于一线房地产,这使得这些基金公司很难向前发展。

“未来的市场趋势取决于监管政策。如果我们不放松两三年,大多数投资者的现金流将非常危险。如果经济形势不好,再放松一两年,基本上就没有问题了。

“英国兄弟表示,与过去不同,这一轮监管是中央政府的统一安排。很明显,房子是用来建房的,不是用来投机的。因此,他无法预测监管的时机,只能保持足够的现金流,以免死于监管。

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