李迅雷:我相信在不久的将来,每个人都会抱怨卖房子的困难。

世界上有许多事情你认为是真的,这可能是谬论。

随着时间的无限延长,许多概念将会改变。

2000年之前,中国处于商品时代。购物和保值是被广泛接受的概念。储蓄是居民理财的主要手段。

2000年后,随着房地产业的兴起,购物、保值和省钱的概念被打破了。

过去,人们总是认为如果有更多的钱,那就是通货膨胀。如今,通胀已成为西方国家的奢侈品,因为产能过剩、全球产业转移和较低的贸易成本已导致许多可交易商品的价格下跌而非上涨。

相反,资本货物的价格上涨了。

过去,金融当局最关心的两个主要问题是通货膨胀和失业,这为根据菲利普斯曲线确定货币和财政政策的力度提供了基础。

如今,资产泡沫已经成为金融体系的最大威胁。尽管监管当局可以庆幸人民币在不引发通胀的情况下已经泛滥,但很难摆脱经济不现实的纠缠。

如今,每个人都在抱怨买房的困难。他们必须抽签才能买房子,甚至通过打麻将来决定谁能得到房子。

我相信在不久的将来,每个人都会抱怨卖房子的困难。

就像去年的股市崩盘一样,股市经常出现大规模下跌,最终不得不要求国有企业不要出售股票,上市公司增加持股,证券公司在自行购买股票后不要出售股票。

房地产市场的流动性远远低于股票市场。出售房屋肯定比出售股票更难。

因此,当我们谈论过去的概念是如何被颠覆的时候,我们必须思考那些你认为今天不会改变,将来也会被颠覆的概念。

有时,新旧概念之间的变化会突然发生。例如,去年金融市场仍在谈论创新。今年的创新大会不再举行了。监管和风险防范成为共识。

今年第一季度,央行还降低了房地产市场的首付比例。第三季度,中国开始限制购买,提高首付比例。

经济和金融领域概念的变化以及旧概念的打破甚至颠覆大多是通过流动性的变化来实现的。

如果流动性这个词过于学术性,我们不妨记住马克思的话,从量变到质变。

当然,这个量不仅指货币流量,还包括人口流量、货物流量和信息流。这四种流动是我定义的流动性。

例如,货币流动使中国房地产的总市值达到世界最高。人口流动使中国成为世界上最大的制造国。商品流通使中国成为世界上最大的贸易国。信息流创造了最佳可得技术,使杭州成为一线城市。未来,中国经济增长的新动力应该来自信息流。

随着时间的推移,观念会改变的标题有些武断。所有的想法都会被打破吗?因为这篇文章不是一篇严谨的学术论文,所以带点情绪也没什么坏处。我只想强调,世界上有很多事情你认为是真的,这可能是谬论。

随着时间的无限延长,许多概念将会改变或被颠覆。

例如,中国的祖先一直认为天体的形成依赖盘古来分隔天地。因此,几千年来,每个人都接受了天堂是圆的,地方是圆的这一共同观点。直到现在,我们仍然称天堂为天空。

然而,西方祖先如亚里士多德在公元前通过观察日食阴影的形状发现地球是圆的,然后建立了地球中心的理论。

西方人使用地心说的概念作为真理已经有1000年了,直到哥白尼发现地球实际上是围绕着太阳转的,太阳是宇宙的中心。

哥白尼的日心说颠覆了地心说,直接威胁到西方神学。

然而,日心说的概念也持续了数百年。1918年,美国的沙普勒(Schapler)根据球状星团的分布研究了银河系的结构,发现太阳不在银河系的中心。因此,太阳是宇宙中心的概念也被打破了。

上述案例表明,在过去的2000年里,科学技术的进步和天体的发现打破或推翻了原有的错误观念。因此,真理也是相对的。

只要有足够长的时间跨度,估计大多数概念都会被打破。

如果你不说很远或者跨行业,你可以说很多你认为在经济和金融领域是正确的。它也会随着时间的推移和经济结构的变化而崩溃。

近视是人类不可克服的缺陷。我记得1988年我还是研究生的时候,一位外国英语老师说人民币就像卫生纸。

事实上,当时很多人去买卫生纸、肥皂、火柴等等。现在看来,我真的不知道买这些商品有什么用。

然而,当时每个人都认为这是一个明智的选择,因为1988年正好是价格突破的时候,当消费物价指数达到18%时,许多计划好的日用品的价格就会急剧上涨,比如茅台的价格从计划价格的20元上涨到市场价格的300元以上。

以计划价格购买商品成为击败消费者物价指数的唯一选择。商店货架上的货物几乎被抢劫了空。银行存款也出现了挤兑。

今天,每个人都会觉得抢购彩电、录像机、冰箱和其他家用电器是不合理的,因为这些东西不仅没有保值的功能,而且随着新产品的推出,价格也会下降。

但在1994年之前,购买家用电器以保持其价值,尤其是进口家用电器,一直被认为是理所当然的。

因为当时中国仍处于短缺经济时代,1994年人民币国内通胀达到24%,对外贬值的预期也很强烈。

此外,当时家用电器的普及率仍然很低。彩电、冰箱和洗衣机成为新的三大结婚物品(旧的三个是手表、自行车和缝纫机)。

1998年我在深圳工作的时候,也买了一辆日系尼桑,因为它恰逢日元升值,价格超过40万元。当时,深圳有40多万元可以买一套两室一厅的房子。

但是为什么不先买房子,先买车呢?当时,深圳的房价总是忽高忽低,二手房价格一买就下跌。根本没有价值保证。

然而,进口汽车的价格都在上涨。除了货币贬值之外,税收负担也有所增加,所以后来价格上升到50万元。

当时的想法是,汽车是长期耐用消费品,一旦购买就应该进口。

如今,人们对进口家电的崇拜已经改变或减弱。

如果深圳在1998年买了一栋房子,到目前为止投资回报率是10倍以上,但是如果你选择买车,剩余价值减去维修费用肯定是负数,你花的汽油费就足够了。

因此,从投资的角度来看,买房是100%正确的。

当然,这是纯经济动物的概念,而人并不完全是经济动物。

然而,在1998年买汽车而不是买房子总是错误的。

错误的原因是,想法的形成往往基于现实中太多类似的情况,因此达成共识的想法总是短视的,而追随羊群行为往往会赔钱。

如果你根据对未来五年或十年商品和资本货物供求的分析来作出买卖决定,就不容易犯短视的错误。

我们能继续买我们买不起的东西吗?2000年以前,中国居民的资产配置主要以存款形式进行。因此,每个人的财务管理理念都是防止国内通货膨胀和国外货币贬值。

采用的主要方法是获得差价收入、购买耐用消费品和在股票市场兑换外汇。

如今,似乎80%的股市投资者都在赔钱,大部分耐用消费品价格都在下跌,人民币汇率从2005年到2014年已经升值长达9年。

回顾过去26年的a股市场,每个人都认为股市是做空的,指数在来回波动,涨幅很小。不可能进行长期投资,只能产生短期影响。

但事实上,只要不买大市值股票,投资一组中小市值的股票并一直持有下去,这种傻瓜式的投资方式,不仅跑赢巴菲特,且收益率远高于投资楼市的收益率。但事实上,只要你不购买市值较大的股票,投资于一组市值较小和中等的股票并继续持有,这种愚蠢的投资方式不仅优于巴菲特,而且收益率也远高于投资房地产市场。

仅仅因为股票市场波动太大,就很容易被冲垮。房地产市场波动小,交易成本高,但仍能维持。

因此,你一直认为正确的想法可能是错误的。教科书中的投资理念不适用于以资产重组和注入为特征的股票市场。

2000年后,住房成为中国居民资产配置的主要资产,目前占家庭总资产的60%以上。

如果在2000年之前或之初,你有一个领先的想法,房地产应该被加入到大类资产的配置中,那么你可以获得巨大的利润。

如果2000年后,你仍然保持中国传统的通货膨胀和贬值观念不变,这可能会影响你的投资方向和财富积累。

2000年至2005年期间,尽管房地产市场经历了一轮牛市,但涨幅不大。尽管M2的增长率保持在20%左右,但这主要是由外汇流入造成的。

其次,住房抵押贷款占国内生产总值的比例非常低,这表明杠杆买家相对较少。

虽然普通人的收入差距已经扩大,但贫富差距并不大,基本上可以被视为处于同一起跑线上。

因此,2006年,我写了一篇名为《买你买不到的东西》(Buy Things You Can Buy)的文章,据称这篇文章颠覆了一些人的财务管理理念。说白了,当你仍然买不起房子,不得不选择购买股票作为资产配置的一种手段时,最好是立即借钱买房。因为在那些你买不起的日子里,许多人也买不起。几年后,当你攒钱买房时,你发现房价已经上涨了很多,但你还是买不起。

中国人的传统观念是节俭地管理家庭,不仅没有债务,而且消费更少,储存更多。政府也提倡储蓄的荣耀。然而,这一传统概念不仅被随后的通货膨胀不断打破,还被过度的货币颠覆。储户已经成为当今社会最悲惨的群体。

中国人对财务管理的看法,从储蓄和保值到买房,再到增加杠杆和增加价值。如今,旧思想不断被新思想所取代,但随着时间的推移,新思想肯定会成为许多人的悲剧。

现在,当居民新住房贷款规模每年翻一番,在房地产不败的理念下用杠杆买房子已经成为全社会的共识,当每个人都意识到所有预测房价走势的经济学家都错了,只有任志强是对的时候,住房市场和住房市场本身的概念会被颠覆吗?从监督观念的角度来看,新旧观念的交替是瞬间的。例如,去年,金融市场仍在谈论创新,金融混业变得流行,私募股权基金如雨后春笋般涌现。今年的证券市场创新大会不会再召开,监管和风险防范已成为共识。

今年第一季度,央行还降低了房地产市场的首付比例。第三季度,央行开始限制和提高首付比例,国庆节更加明显。

有人说,中国的房地产市场会不会效仿俄罗斯的模式,即以本币贬值换取房价的长期稳定?我认为这是不可能的。尽管人民币一次性大幅贬值将阻止外汇外流,但金融当局不能这么做。他们可以在20年前这样做,因为外汇储备并不大,经济也不大。

此外,中国人有很强的投机心理。在双轨定价制度下,所有人都在做生意。在通货膨胀时代,所有的人都在购买股票。20世纪90年代初,所有的人都在买房。甚至日本的核泄漏也会导致中国一些城市的盐荒。你认为中国的房价能维持吗?如今,每个人都在抱怨买房的困难。他们必须抽签才能买房子,甚至通过打麻将来决定谁能得到房子。

我相信在不久的将来,每个人都会抱怨卖房子的困难。

就像去年的股市崩盘一样,股市经常出现大规模下跌,最终不得不要求国有企业不要出售股票,上市公司要增持股票,证券交易商要自行增持股票。

房地产市场的流动性远远低于股票市场。出售房屋肯定比出售股票更难。

因此,当我们谈论过去的概念是如何被颠覆的时候,我们必须思考那些你认为今天不会改变,将来也会被颠覆的概念。

目前,每个人都在讨论如何赚钱,但很少有人在讨论如何规避风险。

然而,经济下滑已成为一种长期趋势,这也意味着投资回报率下降,整个社会收入增长率下降。那么,在未来,投资风险应该大于收益吗?据估计,在未来五年,讨论的热点不再是如何赚钱,而是如何减少损失。

观察数量的波动,以掌握经济金融领域的新概念和新趋势,基本上没有一成不变的概念和利润模型。

例如,过去我们一直强调建设社会主义新农村的必要性,因为三农问题是导致经济发展不平衡和收入差距扩大的最头痛的问题。

但这几年没有被提及。为什么?因为农业人口不断向城市迁移,许多人希望小学是空。

因此,解决农业、农村和农民问题的最好办法是发展大城市。随着农村人口的减少,农民的人均资源将会增加。只有这样,才能实现农业现代化,增加农民收入。

城市化一直是中国区域均衡发展的独特理念,但过分强调城市化导致三线、四线城市房地产存量大幅增加,而一线、二线城市住房供应不足。

随着中国人口继续涌向能够创造更多就业机会的一级和二级大城市,大城市化应该慢慢成为一种社会共识,这也是我在2009年提出的观点。

今年,合肥、南京、杭州等二线城市的淘宝彩票价格大幅上涨。

随着中国经济日益融入全球经济,居民收入水平提高,经济结构发生变化,社会观念或共识往往跟不上时代的变化,这就需要及时更新观念和调整政策。

例如,中国加入世贸组织后,逐渐成为一个主要的制造国。结果,商品开始过剩。甚至美国也指责中国向美国出口通货紧缩。现在,不仅是中国的产能过剩,还有世界的产能过剩,所以消费物价指数总是无法上升。

过去,每个人的共识是,作为一个拥有13亿人口的大国,就业将是一个棘手的问题。因此,稳步增长是为了确保就业。

今天,产业结构发生了变化,1%的国内生产总值增长率所能带来的新工作岗位数量从10年前的80万个增加到了160万个。

那么,中国的货币政策是否仍然以通胀和就业为主要目标?我们是否应该考虑编制一个资产价格指数,并以控制它为目标?现在看来弗里德曼的货币理论需要更新,费希尔的货币方程需要包括资产和资产价格的变量。

过去,人们担心通货膨胀。现在,美国和日本正期待通货膨胀,并通过宽松的货币政策刺激通货膨胀。通货膨胀似乎成了奢侈品。

这是新思想对旧思想的颠覆。菲利普斯曲线仍然有用吗?过去,有太多的概念或理论是建立在一个统计观察时期的基础上的,包括库兹涅茨的倒U型理论,但随着观察时期的不断延长,它们并没有攻击自己。

今天,无论是投资机会的选择还是政策目标的调整,统计数据都可以用来获取数据和发现趋势的变化。

投资的超额回报通常来自新思想形成之初的认可和积极参与。

正如我以前说过的,流动性的变化会影响估值,这是股票市场的惯用手法:数量和价格优先。

实体经济流动性下降,这体现在全球贸易增速低于国内生产总值、航运指数下降、产能过剩等方面。这表明通货膨胀很难发生,商品价格正在下跌。

因此,资本和资产市场(包括房地产)的流动性和活跃交易表明资产价格上涨,特别是房地产市场的急剧上涨。

因此,只要我们关注热钱数量的变化,我们就会发现热钱流动的方向和不同资产价格的变化。

因此,经济和金融概念的变化以及旧概念的打破甚至颠覆大多是通过流动性的变化来实现的。

当然,这个量不仅指货币流量,还包括人口流量、货物流量和信息流。这四种流动是我定义的流动性。

例如,货币流动使中国房地产的总市值达到世界最高。人口流动使中国成为世界上最大的制造国。商品流通使中国成为世界上最大的贸易国。信息流创造了最佳可得技术,使杭州成为一线城市。未来,中国经济增长的新动力应该来自信息流。

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